近日,一份《昆明城投专家会议纪要》将云南昆明推上了舆论风口。
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该网传文件提及昆明部分城投到期债务兑付困难,虽然当地国资委其后发布“严正声明”,将其指为不实信息,并采取法律手段维权。
但关于昆明的讨论并没有停下来。
其中引发最多关注的,是昆明土地市场疲软、城投债务率偏高,这背后,近年当地楼市下行成主因。
时代周报记者整理发现,2016年到2020年的五年间,昆明住宅成交均价从8千多元/平米涨至1.5万元/平米,几乎翻番。同时期,全国住宅均价涨幅不到四成。
转折在2021年,当年昆明住宅成交均价较2020年下跌了31元,虽然幅度较小,但比上年少卖了近两万套。而同一时期,全国住宅均价则上涨4.17%。其后两年,昆明房价也未有明显回升。
昆明城市风光 图源:图虫创意
IPG中国首席经济学家柏文喜在接受时代周报记者采访时表示,昆明楼市的大起大落和外部购买力相关。
2016年-2020年,昆明楼市量价齐飙,除了是与房地产整体行业趋势一致,还与大量外部购买力的涌入有关。自2021年开始,受限于人员流动,外部购买力大幅减少,昆明楼市逐渐下行。
当前,全国楼市回归常态,昆明楼市将呈何种趋势?
房价5年翻番
昆明楼市曾有过一段热闹的时光。
昆明锐理发布《2020年昆明房地产市场研究报告》显示,2016年,昆明住宅成交均价为8301元/平米,其后几年持续上涨,并在2020年达到年度均价最高峰,15036元/平米,5年时间房价几乎翻番。
2016年至2020年,全国住宅均价(根据统计局公布的商品住宅销售金额和商品住宅销售面积计算)从7203元/平米上升至9980元/平米,涨幅不到四成,可见昆明房价增长的疯狂程度。
转折发生在2021年。
据锐理数据,2021年5月昆明住宅成交均价为15729元/平米,但下半年价格直降,在当年10月跌至13315元/平米。不过从全年住宅成交均价15005元来看,降幅并不大,较上年仅下降31元。
昆明夜色 图源:图虫创意
2022年则降幅明显,当年昆明住宅成交均价每平方米跌至14147元,较上年降幅近千元。
这一数据放在全国则更为显眼。2021年全国住宅均价为10396元/平米,2022年为10185元/平米,降幅211元,明显小于昆明。
到了2023年,昆明还没能收住下滑的脚步,但降幅还算缓和。
根据国家统计局公布的数据,2023年4月份,新建商品住宅销售价格方面,昆明环比上涨0.1%,二手住宅销售价格方面,昆明环比上涨0.4%。
价格上涨之余,成交量有所下滑。昆明房协发布的4月份昆明楼市数据显示,高层、洋房、院墅等成交价格都出现不同程度的上调,但总体成交量有所下滑,主城4月住宅成交35万平方米,环比下降27%。
外部购买力来和走
昆明楼市的涨和降,幅度为何如此之大?
在柏文喜看来,2016年-2020年,昆明楼市量价齐飙,远超全国平均水平,与大量外部购买力的涌入有关。
而在2021年开始昆明楼市下行,原因是行业调控之下的市场衰退,叠加外部购买力大幅减少所致,楼市预期不佳加剧了这一下降趋势。
阿峰在昆明从事地产行业近8年,先后在房地产开发公司卖房平台就职,切身经历了当地跌宕起伏的楼市。
“昆明楼市最火的那几年,大概是2016年到2020年,当时买房群体估计有半数都是来自外省的游客。”
在阿峰看来,昆明之所以能吸引外部购买力,一方面是昆明作为热门旅游城市,三面环山、一面临水,气候舒适、十分宜居;另一方面,昆明作为区域性国际中心城市的引领辐射作用不断增强,也进一步提高了购房群体对当地楼市潜力的信心。
滇池夜色 图源:图虫创意
彼时,来自不同区域的购房群体在购房爱好差异明显。
阿峰说,昆明当地或云南省内其他城市在昆明工作、生活的购房群体,多为刚需和改善型用户,买房看的是教育资源、交通便利度;外省游客则更注重周边的自然环境、旅居康养属性和升值潜力。
“疫情以后,来昆明旅游的人大幅减少,昆明楼市自然下滑明显;另一方面,昆明是旅游为主的城市,各行各业都要旅游拉动,没人来旅游,整个城市的经济受到影响,当地人买房的信心也下降了。”
阿峰表示,2020年之后,在昆明买房的客户群体基本都是本地和省内其他城市的刚需用户,这类购房群体往往更看重房子周边的教育资源和生活便利度,消费更加克制,“很多人更愿意买老破小,二手房比新房卖得好。“眼下昆明最热门的两个小区,也是靠学校撑起了房价和销量”。
房地产依赖
昆明楼市的另一个特点是房地产依赖程度颇高,甚至在全国名列前茅。
在2020年以前,昆明楼市量价齐升,带动土地供应连续几年大幅增长。时代周报记者整理昆明市国土资源局官方数据发现,2016年昆明卖地收入186.82亿元,2017年、2018年、2019年连续三年卖地收入创新高,分别达到454亿元、565亿元、990亿元。
2020年,在昆明土地供应下滑、融资收紧、地价走高、利润压缩的背景下,加之昆明市场住宅存量900多万平方米,去化周期长达13个月,昆明土地市场开始出现供销双降。卖地收入较上年下滑25.7%,至680.3亿元。
其后的2021年、2022年更是分别滑至105亿元和123.6亿元。
上海易居房地产研究院发布的《2019年区域房地产依赖度》显示,在疫情前的2019年,昆明房地产投资占GDP的比重仅次于海南三亚,排在第二,是当年房地产依赖度最高的省会城市。
易居研究院研究总监严跃进在接受时代周报记者采访时表示,昆明前几年房地产非常火爆,对地方收入的贡献也很大。“最近两年虽然当地楼市降温明显,但是昆明对房地产的依赖度依旧很高,其实整个云南都有类似的情况。这两年市场波动大,就更容易产生问题。”
在这样的背景下,摆脱对房地产依赖成为昆明近年发展的旋律之一。
2022年底的昆明市委十二届四次全会上,有官员就曾坦言,昆明经济发展中遇到的各种问题,主要原因在于产业不强、结构性矛盾突出。
在这样的背景下,昆明正全力摆脱过度依赖房地产和交通投资拉动经济的困境,加速形成新能源电池、电子信息、生物医药、先进装备制造等千亿级产业集群。未来三年,昆明抓产业结构优化的主攻方向仍然是工业。
从昆明2023年政府工作报告来看,2022年,全市工业投资完成578.4亿元、增长41.4%,创2006年以来最高增速。
在招商引资方面,昆明收获5个“千亿大单”,签约宁德时代、孚能科技、蜂巢能源、欣旺达电子等272个项目,协议投资金额6996.2亿元。世界500强、中国500强、中国民营500强企业落户37家。全年市场主体净增19.7万户、增长19.6%。