写在地产板块跌至9年来新低之际，在别人恐惧时贪婪？

在旅游业，刚过去的端午节假期被形容为“五年来最火”，但在地产业，这个小长假的市场表现惨淡依旧。

据诸葛数据研究中心监测数据，端午期间（6月22日-24日）重点10城新房成交4547套，较去年端午假期有所增长，但仍为近五年来的次低谷，较2020年降幅超6成。多位业内人士均坦言，市场情况并不理想，促销也难以产生较好的效果。

(资料图片仅供参考)

而根据国家统计局的数据也可以看出近年来行业的低迷，截至今年5月底，商品房待售面积维持2017年以来的高位，但是商品房销售面积累计同比增速自2022年以来都是负值。

地产销售端的不景气，反映在投资领域就是股价的“跌跌不休”，中证800地产指数在昨日（6月27日）盘中再创近9年来的新低。

既然地产行业当前已反映了多重悲观预期，那么现在是上车的好机会吗？

【利好政策加速落地】

在稳楼市政策方面，近期，多地政策持续出台。

6月26日，江苏连云港发布稳楼市新政，提出9条措施，包括降低首套公积金首付至20%、支持提取公积金支付首付、继续发放购房补贴、落实房贷利率动态调整机制等。

6月25日，扬州发布8条最新楼市政策，对市区过往部分政策进行了延续和优化。其中提出，在市区购买改善性住房的，不再执行限购政策，其原有住房不再执行限售政策。

据中指研究院统计，2023年以来，已有百余城出台房地产调控政策超300次，其中济南、长沙、厦门等十余城对限购政策进行放松，部分热点二线城市如杭州已多次出台政策优化限购措施。上海、广州、深圳等一线城市也从公积金等方面持续对房地产政策进行优化，多孩家庭、人才、职住平衡产业人群等是核心城市政策支持的侧重点。

在房企融资方面，“第三支箭”也在加速落地。

继6月16日招商蛇口发行股份购买资产并募集配套资金申请获中国证监会注册生效后，6月27日，沪市上市房企保利发展和大名城，以及深市上市房企福星股份和中交地产的再融资项目均取得注册批文。这意味着，“第三支箭”房企再融资在实操层面正式落地。

易居研究院研究总监严跃进表示，取得注册批文是房企再融资计划推进过程中的重要里程碑，后续如果成功发行，将有助于改善企业的资金状况，投资者的市场预期也会进一步修复。鉴于当前宏观经济情况和楼市情况，预计后续还会有一些利好政策出台，带动开发投资端和企业资金面的全面恢复。

在房贷利率方面，多地房贷利率跟随LPR下调，处于近年来低点。

本月20日，作为房贷利率参考的5年期以上LPR下调了10个BP，这意味着购房者们的住房商贷利率将迎来新一波调降。目前，多地银行已经对个人住房按揭贷款利率做出了相应调整。

从全国水平看，贝壳研究院监测显示，2023年6月贝壳百城首套主流房贷利率平均为4.0%，二套主流房贷利率平均为4.91%，均与上月基本持平。6月首二套主流房贷利率较去年同期分别回落42BP和17BP，均处于近年来底部水平。

而房贷降息将有助于降低购房成本，促进住房需求释放，为市场修复注入动力。同时存量房贷利率也将同步下降，减轻存量贷款客户的月供压力。

最新消息方面，住房和城乡建设部部长倪虹会见中国银行党委书记、董事长葛海蛟一行，指出要鼓励引导金融机构参与城市建设和更新，推动打造宜居、智慧、韧性城市；要为人民群众建造好房子，提高住房品质，探索建立房屋养老金制度，为房屋提供全生命周期安全保障。

对此，开源证券也给出了相关点评：探索中的房屋养老金制度将会着力解决当前交存不规范、使用困难、使用率低的痛点，帮助提升住房品质。房屋养老金相关政策试点或将加速推进。

【政策工具箱中还有哪些手段？】

房地产业一直是我国国民经济的支柱产业，今年4月住建部部长倪虹再次表示房地产及建筑业要充分发挥顶梁柱、压舱石作用，要自觉担当稳定宏观经济大盘使命责任，深入推进供给侧结构性改革。

那么面对当下萎靡不振的行情，后续还有可能出台哪些政策？

首先是首付比例方面，首套房首付比例除北京、上海执行35%之外，其余城市均已达到中央规定下限，无放松空间。二套房首付比例在地方层面还有较多的因城施策空间，还取决于“认房”和“认贷”标准如何调整，而该标准基本上由地方政府主导。

事实上，2022年5月后，22个热点城市中部分城市将二套房首付比例予以下调，但下调后还有较多城市距离央行规定的政策下限仍有调整空间。

有部分城市下调了二套房首付比例，资料来源：Wind、各地本地宝、链家，华安证券研究所整理，标红为政策变更情况。

其次是房贷利率方面，华安证券认为，中央层面在5年期 LPR、二套房贷LPR加点下限仍有调整空间，地方需待中央调整后跟进。

再次是购房资格等限购措施，从22个热点城市看，自2022年以来，已有多个热点城市调整了限购政策，包括济南、苏州、天津、成都、西安、南京、厦门、武汉等，但这些城市核心区的限购调整较慢，因此后续22个热点城市在限购方面或许还有调整的空间。

最后是交易税费等方面，华安证券预计中央层面不会进行调整，但地方层面可出台契税补贴，或指导中介费率下降等。

【悲观预期已完全释放？可以上车了吗？】

巴菲特说过一句大家耳熟能详的名言：在别人恐惧时贪婪。那么在中证800地产指数跌至近9年低点之际，是否能上车了？多数机构认为，当前地产行业正处于供给侧改革，更多是优质地产公司的相对行情。

国盛证券在《房地产开发：等待与希望——2023中期策略》中指出，在对同样经历供给侧改革的地产和煤炭行业周期进行复盘之后，结论如下：

（1）地产行业供给侧出清力度媲美当时的煤炭（本轮房地产的房企出清幅度达到了40%），但地产的库存状况弱于煤炭（在库存较高的时候，首先是去库存，而后才是价格的修复），价格上下的弹性弱于煤炭（下方的空间有限，上方空间同样有限，理论上相较煤炭会更为平滑）。

（2）从需求维度来看，煤炭企业更受制于总量β（其各区域价格差异较小，可流通交易），而地产企业在逐步走向α，企业间城市布局、融资的差异等在被逐渐拉大。

中国房地产走过2021年大周期拐点后，未来主旋律是分化，看好一线+不超过三分之二的二线+少量三线这个城市组合包，能在未来中周期跑赢全国整体水平。我们看好优质房企在这个阶段持续跑赢同行。若有大的刺激政策落地，则下半年会有一波板块的行情。除此以外，更多是优质地产公司的相对行情。

申万宏源也在《大变革下的新起点与新机遇——房地产产业链基本面及行情复盘行业深度》中表示，我国房地产需求端短期销售呈现超跌、但中期需求仍有支撑，而供给端呈现供给主体过度出清、中期行业供给亟待修复，预计供需两端政策将更加积极支持，并预计优质房企将受益于政策放松和格局优化双重利好。

此外，今年以来，随着房企流动性危机的持续蔓延，以及房地产行业的下行，房企股价整体持续下跌，已有8家A股房企因连续20个交易日的每日股票收盘价均低于人民币1元/股触发了终止上市条件，被强制退市。

另外，还有十余家房企的最新收盘价低于2元/股，站在退市的边缘。

通过以上不难看出要想投资地产行业，选择优质的企业便显得尤为重要。

目前市面上较能体现地产龙头价值的指数，为中证800地产指数，该指数集中汇集市场头部房企，呈现了极高的头部房企集中度！

同时，中证800地产指数6月12日迎来2023年第一次调样生效，调仓后，前十大成份股权重超8成，“保万招金”权重占比超5成，高度聚焦头部地产企业，契合龙头强者恒强产业周期趋势！资料显示，目前唯一跟踪中证800地产指数的ETF为地产ETF（159707），具备稀缺性与辨识度。中证800地产指数前十大成份股一览：

此外，地产ETF（159707）近期持续获得二级市场资金增仓，基金份额在近期维持上市以来的高位！也侧面印证了市场对于地产板块新发展模式的看好。

风险提示：地产ETF被动跟踪中证800地产指数，该指数基日为2004.12.31，发布日期为2012.12.21，指数成份股构成根据该指数编制规则适时调整。文中指数成份股仅作展示，个股描述不作为任何形式的投资建议，也不代表管理人旗下任何基金的持仓信息和交易动向。基金管理人评估的本基金风险等级为R3-中风险，适合适当性评级C3以上投资者。任何在本文出现的信息（包括但不限于个股、评论、预测、图表、指标、理论、任何形式的表述等）均只作为参考，投资人须对任何自主决定的投资行为负责。另，本文中的任何观点、分析及预测不构成对阅读者任何形式的投资建议，亦不对因使用本文内容所引发的直接或间接损失负任何责任。基金投资有风险，基金的过往业绩并不代表其未来表现，基金管理人管理的其他基金的业绩并不构成基金业绩表现的保证，基金投资需谨慎。

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