固定收益研究：土地市场回暖 该关注哪些区域？

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投资要点：

2023 年1 季度土地市场备受关注，短暂的回暖是否意味着春天即将来临？从土地供给及成交两个视角来看，我们认为在总量不及往年、指标回升不可持续的情况下，阶段性的、结构性的同期增长只能归因于前期需求积压的短暂释放，无法定义为土地市场趋势转变的萌芽，4 月土地数据的超季节性回落也足以映证此观点。但通过对土地市场边际回暖区域的发掘，可以为区域投资及风险识别提供借鉴。

地市下行趋势不改，土地供给提质缩量、土地成交区域集中。2023年一季度的土地市场回暖呈现阶段性、结构性特征，在土地供给及土地成交总量不及预期、各项指标边际改善不可持续的情况下，土地市场下行趋势不改。伴随“预供地”制度的持续推行、区域土地价值的分化，未来土地市场供给提质缩量、土地成交集中优质省份及地市的现象将更为显著。

土地回暖由一二线城市拉动，整体呈现结构性特征，边际回暖区域财政压力适当缓解，城投偿债风险或有所收敛。尽管当前土地市场依然疲弱，但结构性修复区域值得关注：省级层面，关注陕西省、江苏省、浙江省、广东省及下属地市城投主体，区域风险可控，资金腾挪空间加大；地市层面，关注南京、合肥、西安、杭州、成都、嘉兴、长沙等热门地市城投主体，区域认可度较高，地市回暖为债务偿还提供保障。

部分城市土地市场持续低迷，区域城投风险需重点关注。省级层面，除传统弱省吉林省、辽宁省、贵州省、天津市外，重庆市、湖北省、江西省等省份及下属地市土地市场尚无边际改善，城投债风险需重点关注。

风险提示：政策调整超预期；统计样本差异；经济恢复超预期；市场风险超预期。